專(zhuān)家解讀申論熱點(diǎn)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)的六大對(duì)策

    房?jī)r(jià)是樓市永恒的話題，同時(shí)也是老百姓一直關(guān)注的問(wèn)題。近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛漲不僅給人們帶了經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，也帶來(lái)了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房?jī)r(jià)呢？我認(rèn)為應(yīng)該從“擴(kuò)大有效供給，疏解過(guò)度需求，降低生產(chǎn)費(fèi)用，壓縮利潤(rùn)空間”這四個(gè)方面入手。具體來(lái)說(shuō)包括以下幾點(diǎn)：（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第一，調(diào)整輿論導(dǎo)向，推動(dòng)需求分流。要通過(guò)正面宣傳使廣大居民認(rèn)識(shí)到，在社會(huì)主義初級(jí)階段，國(guó)家財(cái)力有限，人民群眾收入水平也不高，現(xiàn)階段我們不可能做到每一個(gè)家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”，而只能盡力做到"居者有屋住”。絕大多數(shù)家庭解決住房問(wèn)題只能是"自住其力，量力而行，租購(gòu)并舉，梯度改善”，即有條件者可買(mǎi)房，實(shí)力足的可買(mǎi)新房、高檔房、大房；實(shí)力差者可買(mǎi)二手房、低檔房、小房；暫時(shí)沒(méi)條件的應(yīng)先租房，等條件具備時(shí)再買(mǎi)房；實(shí)在租不起房的"雙困戶"則可向政府申請(qǐng)"廉租房"。通過(guò)引導(dǎo)，要使暫時(shí)缺乏購(gòu)房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強(qiáng)擠在買(mǎi)新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第二，通過(guò)擴(kuò)大供給達(dá)到“有限過(guò)剩”，以消除房?jī)r(jià)上升過(guò)猛的推動(dòng)力。在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下，適度擴(kuò)大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)信貸的投放。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第三，在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)區(qū)位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動(dòng)遷家庭的經(jīng)濟(jì)型商品住宅。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    土地出讓金、配套費(fèi)適當(dāng)減免，市政增容費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，銷(xiāo)售價(jià)通過(guò)招投標(biāo)加以鎖定，由有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)督。動(dòng)遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請(qǐng)輪候購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價(jià)減折舊后強(qiáng)制回購(gòu)。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第四，由市里統(tǒng)籌選址，在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區(qū)動(dòng)遷戶并只租不售的“租屋”。

    土地出讓金、住宅配套費(fèi)適當(dāng)減免，或由市財(cái)政從土地收益中撥款明補(bǔ)。市政增容費(fèi)適度優(yōu)惠，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由市里統(tǒng)一核定，戶型力求緊湊實(shí)用，造價(jià)在中標(biāo)時(shí)鎖定。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    “租屋”建設(shè)和經(jīng)營(yíng)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，中標(biāo)企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費(fèi)”、租金作為回報(bào)。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán)，市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金，以租金收入的現(xiàn)金流為依托，向機(jī)構(gòu)投資者和自然人發(fā)行，基金年回報(bào)率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第五，盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開(kāi)發(fā)模式，推行“大地產(chǎn)，小房產(chǎn)”，土地開(kāi)放和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩次招標(biāo)分段進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)化、集約化開(kāi)發(fā)模式。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)主要來(lái)自開(kāi)發(fā)期間的地價(jià)自然增值。新模式將土地開(kāi)發(fā)剝離出來(lái)，以競(jìng)標(biāo)方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，變成熟地后由政府按成本加合理利潤(rùn)的中標(biāo)價(jià)回購(gòu)，再根據(jù)樓市供求情況，按規(guī)劃條件分期切塊、公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)。這種方式可縮短開(kāi)發(fā)周期，降低開(kāi)發(fā)成本，并使開(kāi)發(fā)期間的土地級(jí)差增益大部分收歸國(guó)家支配，政府可將這部分額外收益用于補(bǔ)貼舊區(qū)改造、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    第六，調(diào)整稅費(fèi)政策，降低投資門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的機(jī)構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購(gòu)房用于出租。（華圖點(diǎn)評(píng)）

    因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的擴(kuò)展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導(dǎo)房?jī)r(jià)的合理回歸�，F(xiàn)在機(jī)構(gòu)只愿當(dāng)開(kāi)發(fā)商不肯當(dāng)“大房東”、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù)，這同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重有關(guān)，必須在政策上做出重大調(diào)整。（華圖點(diǎn)評(píng)）