申論預(yù)測試卷六及解析（城市房價）

申論預(yù)測試卷六（城市房價）

一、注意事項
1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達能力的測試。
2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。
二、資料
1．據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查，一季度，商品房價格、經(jīng)濟適用房價格和普通住宅價格均不同程度漲高。
據(jù)調(diào)查，一季度房屋銷售價格上漲1.9％。由于銀行加大住房貸款投入、放寬貸款條件，居民繼續(xù)保持了較高的購房熱情，個人購房比例進一步增加，商品房銷售價格穩(wěn)中略升，同比上漲0.5％；住宅銷售價格比上年同季上漲0．８％，其中經(jīng)濟適用房和普通住宅價格同比上漲2．0％和0．9％，豪華住宅價格同比下降0．4％。非住宅用房因供大于求，整體下降趨勢沒有改變，但出現(xiàn)有升有降的變化。據(jù)統(tǒng)計，非住宅用房銷售價格則比上年同季下降0．5％，其中寫字樓銷售價格同比下降3．6％，商業(yè)用房和其他用房止跌回升，同比分別上漲1．2％和1．4％。
2．中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌日前接受記者采訪時說：“城市房價的高低好比掛在樹上的蘋果的高度，人人都能摘到蘋果是不可能的，但大部分人通過翹腳、蹦跳夠得著，那就比較合理。”
“我們現(xiàn)在房價問題的根源是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，中高低價位的房子供大于求，中低價位的供不應(yīng)求。”顧云昌說，開發(fā)商熱衷于蓋高端住宅，許多居民購房時也有“貪大求洋”的傾向。在北歐國家，近幾年郊外新蓋Townhouse也都是120平米左右的，再大的就很少見了。而我國相當(dāng)一部分購房者認為要買就得買一套100平米以上的，大而不當(dāng)是浪費不說，這顯然與我們的經(jīng)濟水平不相襯。如果普通家庭感到自己的期望脫離了自己的實際承受能力就說房價太高的話，也顯然也是不合情理的。
隨著高端房地產(chǎn)市場的需求得以充分釋放，今后，房地開發(fā)商將更多地把產(chǎn)品瞄向普通居民，當(dāng)房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理后，就會有更多的人來到“樹”底下，摘他們各自可以夠到的“蘋果”。
3．新華網(wǎng)北京3月3日電（記者杜宇趙承）來到全國人大代表李志斌的房間，他正和在京工作的兒子通電話，詢問看房的情況。擱下電話，李志斌連連說：“四環(huán)外一處毛坯房，均價居然每平方米7400元。這房價真讓人難以接受啊。”房價居高不下已是大中城市普遍現(xiàn)象。房價持續(xù)走高，百姓不堪重負，成為人大代表們關(guān)注的話題。“不要談房價，一談房價我就暈。”上海市發(fā)展改革委副主任俞國生代表說，1平方米1萬元、3萬元、甚至5萬元的都有。按照這個房價，一般老百姓一年的收入，大概只能買來1平方米。過去只聽說農(nóng)村人自建住房，現(xiàn)在一些城市人也希望自己建住房。俞國生說：“前一階段，上海就有人在網(wǎng)上征集，讓想買房子的人入股，注冊公司，自己造房自己住，還有不少人響應(yīng)呢！”這種做法是否可行，暫且不去評論。一些代表認為，起碼說明現(xiàn)在高房價已經(jīng)讓人無所適從。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的報告顯示，2004年4季度，全國35個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)快速上漲，同比漲幅為10．8％。其中，9個城市房屋銷售價格漲幅超過10％。重慶就是其中之一。來自重慶團的代表劉明華半開玩笑地對記者說：“快到重慶買房子吧，權(quán)當(dāng)是投資，房價肯定還要漲，一定會很合算的。”
4．在沈陽、南京甚至出現(xiàn)了雇人排隊購房、現(xiàn)場搖號購房等供不應(yīng)求的火爆場面。其中，沈陽市某開發(fā)商一期5萬平方米的樓盤竟然一天售完，第二天房價就出現(xiàn)小幅上漲。在溫州，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總的售房字條就能賣到十幾萬元，一張經(jīng)濟適用房的“樓票”能賣到幾十萬元。房價的持續(xù)上漲又刺激了購房者的“追漲”心理。特別是今年以來，一些開發(fā)商抓住國家實行更嚴格的土地管理政策，進行片面宣傳，將嚴格土地管理政策理解是為減少土地供應(yīng)的政策，使一些居民擔(dān)心今后房價會進一步大幅上漲而提前購房和投資性購房。
李志斌代表說，在這樣的市場環(huán)境中，政府有義務(wù)調(diào)控市場，保護這些市場弱者的利益。人大代表們認為，合理的繁榮，能拉動國民經(jīng)濟增長，非正常的發(fā)展，不僅不能實現(xiàn)“居者有其屋”，而且會給國民經(jīng)濟帶來直接的沖擊。李志斌代表認為，有關(guān)部門要及時、全面、客觀地發(fā)布商品房供給和需求情況，正確引導(dǎo)居民的消費預(yù)期，同時嚴格個人住房信貸審核程序，適當(dāng)限制投資性購房行為，同時，合理把握拆遷進度，避免剛性需求集中釋放。降低房價的問題，政府可以做的事情不少。俞國生代表說，比如加強公共交通建設(shè)，引導(dǎo)百姓到郊區(qū)購房；比如在城市建設(shè)的規(guī)劃中，要考慮到工作單位和住房的關(guān)系等。“目前，最重要的是國家要加大對廉租房和低價房的支持力度，保障中低收入家庭居住和平抑房價。”于學(xué)信代表說。
5．中新網(wǎng)1月7日電據(jù)《國際金融報》報道，城市總體房價高，本質(zhì)上是由城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。
“城市價值”論價值決定價格，盡管供求狀況影響價格，但價格始終圍繞價值而上下變動，這是經(jīng)濟學(xué)基本常識。
住房是特殊商品。住房特殊性的基本表現(xiàn)是，住房價值除包括凝結(jié)在住宅中的抽象人類勞動之外，更重要的組成部分是來源于城市價值轉(zhuǎn)移。
城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預(yù)期價值的統(tǒng)一。城市價值是構(gòu)成住房價值的最重要因素之一，因而成為決定城市住房價格總體水平的第一要素。
因此，城市總體房價高，本質(zhì)上是由城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應(yīng)是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲；南京房價高，是南京的驕傲。試想，房價低是好事嗎？如果一個城市房價低，恐怕給人的印象一是現(xiàn)在“窮”，二是未來沒希望。
6．國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣最近在貴陽講學(xué)時說，我國房價尤其是部分大中城市房價畸高，根子在房地產(chǎn)政策不合理。
他指出，目前我國以批租為主的土地使用制度和住宅以售為主的房產(chǎn)政策，違背了這個階段的生產(chǎn)關(guān)系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和勞動力的再生產(chǎn)規(guī)律，因此不僅帶來房價高，也影響了整個國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。
劉福垣說，商品房的價格構(gòu)成是三塊：建筑成本加平均利潤，這是買房首先該花的錢；第二塊是配套費和稅，本來也應(yīng)逐年收，我國實際是一次收了70年；第三塊是70年的地租。土地批租，等于讓買房子的人一下交70年的地租，開發(fā)商肯定要把這錢轉(zhuǎn)嫁到房價里來。建筑成本加平均利潤，在我國當(dāng)前房價里，只占了1/3，大部分是另外兩塊，房子能不貴嗎？
劉福垣說，“居者有其屋”，實際只是一種幻想。直到今天，發(fā)達的資本主義國家，平均也只有44%的人有住宅，大多數(shù)人還是租房子住，這是由經(jīng)濟規(guī)律決定的。因為真正的“打工一族”，正常的工資收入里，房租最高只應(yīng)占總收入的22%，即比如1000元工資里，最多只應(yīng)有220元是為房子消費，而且還不僅是房租，還包括水電費、物業(yè)管理費等。再多了不行，別的行業(yè)沒法活。因為人的消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是對應(yīng)的，我們買房租房的工資，來自于其他行業(yè)，為買房，不買非房產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，非房產(chǎn)業(yè)就會萎縮。換句話，就是往銀行存款買房，存多少，就會影響別的行業(yè)多少。這就是為什么目前全世界自有住房比例最高的香港和美國，也只有60%多的人有自己的私人住宅。
劉福垣說，當(dāng)前我國正處在城市化快速發(fā)展時期，每年進城務(wù)工的農(nóng)民超過1億人，城市人口凈增加在1500萬人以上。只有把土地批租和以售為主的房地產(chǎn)政策徹底改變，讓住宅作為消費品和投資品的雙重屬性各得其所，城市的“門檻”才會降低，內(nèi)需才會拉動，消費結(jié)構(gòu)才會不斷升級，各行各業(yè)也才能健康有序發(fā)展。
只有這樣，才不會一方面70%以上的產(chǎn)業(yè)工人沒有很好的住房，另一方面在高地價下，房開商又只能拼命蓋豪宅。
 7． 幾年前“房產(chǎn)泡沫”字眼首次亮相中國經(jīng)濟界就曾引起不小的轟動和爭辯。那時，關(guān)于中國大城市房價收入比的持續(xù)走高已成定論：我國大中城市的房價收入比較高，上海、北京等大城市更是遠遠超過了國際上同等城市的房價收入比。
人人都承認我國城市房價偏高，但一個相當(dāng)大的悖論卻是，近幾年我國房產(chǎn)市場持續(xù)“供需兩旺”，要是真買不起，為什么還要爭著買？
建設(shè)部《怎樣認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的報告列舉了大量房地產(chǎn)市場“供需兩旺”的數(shù)據(jù)，并以此證明，目前的我國住宅需求仍然真實，在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。報告預(yù)計到2020年，約有3億至3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房；城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2003年的23.8平方米可能要達35平方米。現(xiàn)實的有效需求測算為5.4億平方米。
然而，這些解釋仍然掩蓋不了一個相當(dāng)無奈事實：住房市場需求大于供給，而普通市民收入水平的確無法承受如此高的房價。在我國幾個重要城市里，約有7成的商品房是由30％的最高收入人群購買的。
專家認為，消除房產(chǎn)泡沫不光是政府、管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商的事兒，作為消費者，城市居民也有一份責(zé)任。目前，國際國內(nèi)專家學(xué)者都建議居民們要牢牢樹立房產(chǎn)“梯級消費”觀點，通俗點說，就是買不起大房子就買小房子，買不起新房子就買二手房，買不起二手房就先租房住……不逞能，不打腫臉裝胖子，量力而行，先有個“窩”，然后再向往更溫暖、更美好的“家”。
8．2000年2月24日 《揚子晚報》報道，建設(shè)部部長俞正聲今天在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上對某些大城市房價過高作了診斷，并開出“藥方”。
俞正聲分析說，在目前我國一些特大城市，比如北京、上海、廣州等地，房價過高的主要原因之一是收費高，其中地方政府為解決配套建設(shè)資金來源，將這部分費用打入了住房成本是重要因素。此外，大城市的住宅規(guī)劃過多集中在市區(qū)，地價、拆遷費用占住宅成本比重較大；大城市原來的集團消費也在很大程度上依托了房價的攀升。
俞正聲給降低特大城市房價開出“五味藥”：首先要實行住房貨幣化分配，使市場對于高價房的需求下降，運用市場供求調(diào)整價格；其二是加強城市總體規(guī)劃，新居民區(qū)宜建在離開市中心，但又在城市快速交通沿線的區(qū)域，這樣既不給百姓出行帶來不便，而且地價相對便宜；其三是實行經(jīng)濟適用房政策，供給中低收入職工的經(jīng)濟適用房政府免征土地出讓金；其四是對符合規(guī)定的大城市職工給予一定的住房補貼；其五是降低經(jīng)濟適用住房開發(fā)成本，通過改革出臺一些政策降低住房建設(shè)費用。
三、申論要求
1.請用不超過150字的篇幅，概括給定材料所反映的主要內(nèi)容。（20分）

2. 用200字左右的篇幅，就材料所反映的主要問題提出解決的方案。要求方案要體現(xiàn)針對性和可操作性。（30分）

3. 根據(jù)給定材料自選角度，自擬題目進行論述。要求內(nèi)容充實，中心明確，論述深刻，有說服力，字數(shù)在1200字左右。（50分）

預(yù)測試卷六參考答案
1.答案提示
反映了當(dāng)今經(jīng)濟形勢下大中城市房價居高不下的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士、社會人士、老百姓對房價高的態(tài)度、評價，及產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因。
2.答案提示
（1）由國家計委、建設(shè)部、發(fā)改委、財政部等有關(guān)部門根據(jù)市場情況，制訂合理的調(diào)控價，使價格高得不至于太“離譜”。
（2）采取多種渠道，籌措資金建立廉租房和經(jīng)濟適用房，滿足中低收入群體的購房要求，維護社會的穩(wěn)定。
（3）解決城市住房與交通的關(guān)系。使郊區(qū)、中心、交通三者的關(guān)系理順。
3.答案提示
房價上漲要慎之又慎
對于生活在城市的人來說，能夠擁有一套寬敞舒適的住房，是無數(shù)人夢寐以求的事情，尤其是對于只身飄泊在異鄉(xiāng)的打拼族來說。然而，價格不扉的房價讓許多人望而卻步，望樓嘆息。即使如此，一些人還是省吃儉用，勒緊褲腰帶，東借西挪，最終如愿以償，雖然自己已成“負翁”。
據(jù)報載，北京、上海、深圳的房價簡直是天價，為何房價如此之高，對此，仁者見仁，智者見智，它的哪怕是小小的波動，就會牽動著億萬百姓的神經(jīng)，真可謂“牽一發(fā)而動全身”。房價的問題牽涉到土地、商業(yè)、社會穩(wěn)定等有關(guān)部門，因此，房價的改革須慎之又慎。
根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的報告顯示，2004年4季度全國35個大中城市房屋的銷售價格繼續(xù)快速上漲，同比漲幅為10.8％，其中，9個城市的房屋銷售價格漲幅超過10％……難道房價就永遠地上漲下去嗎？答案是否定的，畢竟，大部分老百姓的收入水平擺在那里，人們的心理承受能力有限，一味地?zé)o限上漲，最終會落個人去樓空。
住房是特殊商品。住房的特殊性的表現(xiàn)是住房價值除包括凝結(jié)在住房中的抽象人類勞動之外，更重要的組成部分是源于城市價值轉(zhuǎn)移，而城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一。由此北京、上海等城市是人們趨之若鶩的地方，除了炒作之外，更是自身文化、經(jīng)濟、商業(yè)、歷史等綜合因素作用的結(jié)果。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧之昌形象地打了一個比方，他說，城市房價的高低好比掛在樹上的蘋果的高度，人人都能摘到蘋果是不可能的，但大部分人通過翹腳、蹦跳夠得著，那就比較合理。這個形象的比喻，深刻地揭示了房價與老百姓的購買力之間的關(guān)系。它告訴我們，在當(dāng)今的工資水平，家庭成員職業(yè)收入等方面，一般人還不具備購買房的能力，但通過個人多年積累，向親朋好友轉(zhuǎn)借，就能買到房，買房也不是空中樓閣。
城市，往往是當(dāng)?shù)卣�治、�?jīng)濟、文化的中心，尤其是處于社會主義初級階段的中國，代表先進生產(chǎn)力的城市，往往引領(lǐng)農(nóng)村在前進。在中國的600多個城市中，大部分尤其是特大型城市的房價高已是不爭的事實。而城市居住著3億多的從事較重要職業(yè)的群體。解決好他們的住房，的確是一件關(guān)系到國計民生的大事。常言道，安居才能樂業(yè)。試想，一個居無定所、四處飄泊的人在漆黑的夜晚心情會是什么樣。只有解決了住房，人的心情才能安定下來，才能在第二天精神飽滿地投入到工作當(dāng)中，為社會創(chuàng)造出更多的物質(zhì)財富和精神財富。
在構(gòu)建和諧社會奔小康的今天，使房價如何趨向于人們的消費水準，的確是一件慎之又慎的事情，對于國家宏觀調(diào)控部門尤為如此。

  [本試卷節(jié)選于《2006年京華版申論預(yù)測試卷及解析》，欲知詳情請點擊http://www.htexam.com/book/index.asp購買。]