申論熱點之六評穩定房價之對策

        房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓一直關注的問題。近年來房價的飛漲不僅給人們帶了經濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價呢？我認為應該從“擴大有效供給，疏解過度需求，降低生產費用，壓縮利潤空間”這四個方面入手。具體來說包括以下幾點：
        第一，調整輿論導向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產權房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房；實力差者可買二手房、低檔房、小房；暫時沒條件的應先租房，等條件具備時再買房；實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強擠在買新房的一條道上，將需求轉向二手房市場和租賃市場。
        第二，通過擴大供給達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力。在統籌兼顧、規范操作的前提下，適度擴大建設用地供給和房地產開發、消費信貸的投放。
        第三，在繼續建設配套商品房的同時，應選擇適當區位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經濟型商品住宅。
       土地出讓金、配套費適當減免，市政增容費適當優惠，設計標準嚴格控制，力求經濟實用，銷售價通過招投標加以鎖定，由有關部門實行監督。動遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內不得上市轉讓。違反規定者一經發現，即按原價減折舊后強制回購。
        第四，由市里統籌選址，在中環線兩側(主要在外側)劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區動遷戶并只租不售的“租屋”。
        土地出讓金、住宅配套費適當減免，或由市財政從土地收益中撥款明補。市政增容費適度優惠，設計標準由市里統一核定，戶型力求緊湊實用，造價在中標時鎖定。
“租屋”建設和經營實行公開招標，中標企業作為產權人以收取“頂費”、租金作為回報。為維持“租屋”建設資金的良性循環，市里可考慮發起建立房地產投資信托基金，以租金收入的現金流為依托，向機構投資者和自然人發行，基金年回報率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動開發。
        第五，盡早改革房地產合一的粗放型開發模式，推行“大地產，小房產”，土地開放和房產開發兩次招標分段進行的專業化、集約化開發模式。
        目前房地產開發商的超額利潤主要來自開發期間的地價自然增值。新模式將土地開發剝離出來，以競標方式讓大地產商墊資成片統一開發，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標價回購，再根據樓市供求情況，按規劃條件分期切塊、公開招標拍賣。這種方式可縮短開發周期，降低開發成本，并使開發期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補貼舊區改造、廉租屋和“租屋”的投資建設。
        第六，調整稅費政策，降低投資門檻，鼓勵有條件的機構和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。
        因為租賃市場的擴展必然導致房租水平的合理調整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導房價的合理回歸。現在機構只愿當開發商不肯當“大房東”、“二房東”從事住房出租業務，這同稅費負擔過重有關，必須在政策上做出重大調整。