江西公務員考試申論預測卷及答案(范文)——物業管理立法

【華圖教育閱讀提示】2010年江西省公務員考試筆試工作正在緊張地進行中，為了助廣大考生培育起申論思維，華圖公務員考試研究中心提供了針對江西省公務員考試的申論預測試卷供考生練筆。本篇是關于物業管理立法的公務員考試申論試卷及參考答案（范文）。

滿分100分 時限150分鐘

    一、注意事項

    1.申論考試是對應考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

    2.參考時限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

    3.仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

    二、資料

    1.某小區的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業主的響應。可是，由于種種原因，并不是所有的業主都積極“掏腰包”，且部分業主搬走了，難以謀面，電梯購置費用因此至今沒有湊齊。

    假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會出現因購置費湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因為電梯作為私人的一項財產，其產權明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

    而報道中這個小區里的電梯就不一樣了，這里電梯的產權雖然也很明晰，屬于所有的業主，但是產權卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，因而資源就得不到有效的利用。

    這種局面就是英國經濟學家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項資源或財產，其產權明晰，但同時是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，每一個人都有權使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個人又都沒有能力單獨使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業管理權糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

    顯然，“反公地”的產權是支離破碎的產權，“反公地悲劇”則需要整合產權來化解。具體到該小區的電梯上，所要做的就是完善業主權利代理行使制度，設定對于怠于行使權利的業主代理權自動授權規則。與此同時，在立法層面，明確物業管理各方的法律定位，賦予政府相關部門相應監督與處罰的行政職能。當產權得到整合之后，電梯購置費就不會因有人不交而湊不齊；當物業管理各方的法律定位明確之后，積極行使權力的業主將會更加積極，不積極的業主迫于處罰壓力也會逐漸積極。