公務員錄用考試行政職業能力測驗習題集-法律常識（二）

    51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

    租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規的強制性規定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。

    參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。

    52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

    根據法律規定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協會或當地房管部門推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。

    參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。《合同法》第二百一十五條。

    53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

    對于經營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內出租的房屋都要到房屋所在區、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉鎮人民政府租賃服務站辦理登記備案手續。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。

    參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。

    54.房屋租賃合同應當去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？

    雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規定履行。

    參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。

    55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財產歸誰所有？

    承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態，還要賠償出租人的損失。
經過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產歸誰所有。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財產折價轉讓給出租人。

    參考法條：《最高法院關于執行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。

    56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

    承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關的批準。

    參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。