開“正門”、堵“邪道”－－從小產權房熱銷看治理

????新華網北京１２月１日電? 近來，國家有關部門一再重申，嚴查小產權房在建、在售案件，因為農村集體建設用地未經征地、沒有轉變為城市建設用地，不能從事商業開發。

????然而，一些地方小產權房銷售依然火爆。分析人士指出，在建、在售的小產權房屬于“歪門邪道”，化解小產權房的矛盾，迫切需要開“正門”、堵“邪道”。

????違法銷售火爆，行政執法乏力

????黨的十八屆三中全會提出：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”

????中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文解釋說，這是推進農村土地管理制度改革、保障農民土地權益的重要舉措，未來土地制度改革的方向，首先要尊重農民權利，過去對農民財產權益尊重不夠，所以矛盾糾紛不斷。

????記者在北京市小產權房比較集中的昌平、通州、房山等地采訪了解到，由于農村建設用地的使用權不斷升值，而農村產權流轉交易市場建設相對滯后，于是“歪門邪道”的小產權房乘虛而入，一些商家誤導購房者“絕對安全”，導致消費者跟風購買。

????日前，剛購買北京市昌平區沙河鎮一處小產權房的郝先生對記者說：“前一天看中一套９０多平方米的房子，因為帶的錢不夠，第二天過來交定金時每平方米就漲了５００元，居然一天一個價！”這里的銷售人員賈女士介紹，項目共分為四期，前三期基本售罄，最近房子格外好賣。

????在重慶沙坪壩區中梁鎮，天藍雅園、中糧名都、麒麟香山等７個小產權房樓盤違法占地１５０畝，還包括８８畝的耕地。多年來屹立不倒，近來還出現了主銷小產權房的中介機構，其中一位經紀人李女士對記者說：“麒麟香山是鎮政府集資建房，雖然是小產權，但絕對可靠。”

????另一方面，在小產權房熱銷的同時，國土部門的監管和處罰顯得比較乏力。重慶市沙坪壩區國土部門負責人表示，對于非法用地，國土部門只能走“停工通知、處罰決定、行政復議、行政通知、法院訴訟”的程序，周期長、效果差，對于違法者缺乏威懾力。

????一位北京市昌平區國土部門干部坦言，不少小產權房已有居民入住，很難“一拆了之”。

????北京市國土局數據顯示，２０１２年６月至今，北京市共清理認定８３個小產權房項目，總建筑面積３００多萬平方米，但目前僅拆除６萬多平方米。

????爭奪農地溢價，矛盾沖突加劇

????在北京市昌平區鄭各莊村，有一處低密度的小產權房聞名全國。在其“隔壁”，白各莊村開發建設的４０棟樓房赫然矗立。這些小產權房售樓處就設在村委會。

????已經入住的村民王女士對記者說，這些樓房是以農民回遷房名義建設的，實際上大部分賣給了村外市民，村里因此獲得了巨額收益。

????“小產權房屢禁不止的原因，是城鄉之間對于農地溢價的爭奪。”中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍指出，“在現行的法律制度下，城市開發壟斷了農地升值的收益，農村方面難以分享其收益，容易誘發‘歪門邪道’，小產權房現象就是一例。”

????旺盛的需求吸引了眾多的逐利者，包括一些政府機構、村委會、社區股份制公司人員和私人開發商。以重慶市沙坪壩區中梁鎮為例，原鎮長蘭永連、原副鎮長邱國全以及原沙坪壩區國土局干部劉勇等人，由于為該鎮建設小產權房“開綠燈”而受賄被判刑，山水苑和天藍雅苑開發商吳騰兵也由于行賄被拘捕。

????北京市國土部門日前對昌平區崔村鎮南莊營村等處小產權房進行了曝光，其中一處是北京富鼎昌飼料有限責任公司從南莊營村村委會租賃的土地，該公司在有關部門多次制止的情況下，依然頂風違建，直至封頂。

????西南政法大學經濟法學院教授江帆說：“小產權房違反了我國現行土地管理法第６３條規定，但長期以來，有關部門查處措施不力，使得這一問題復雜化。”

????如今，現有小產權房居民“安居樂業”的現狀，也給其他人帶來了誤導：一是認為成片建設的小產權房比較安全；二是村委會開發的小產權房比較保險；三是有村民一起居住的小產權房比較安全，等等。

????區別存量增量，兼顧公利私利

????全國工商聯房地產商會發布的數據顯示，１９９５年到２０１０年間，全國小產權房竣工建筑面積累計達７億多平方米。

????業內人士建議，處理小產權房問題，應該區別對待“存量”和“增量”部分，采取不同方式處置。

????一方面，對于在建、在售的小產權房，有關部門必須堅決查處；另一方面，對于存在多年的“存量”部分，有關部門應該制定相應的政策，化解歷史遺留問題。

????“回避矛盾只會造成矛盾越來越多。”中國房地產學會副會長陳國強表示，“應該分門別類，盡快清理整治，該拆除的抓緊拆除，能轉化的盡快轉化。”

????中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍認為，對于建筑質量過關、不影響城市功能的小產權房建議保留，但要補繳一定的政策性補償；相關的規則應該進行論證，盡快出臺。

????“依照十八屆三中全會的決定，應該出臺相關的法律法規，解決國家、集體和個人之間在土地收益上的矛盾。”江帆表示，讓農村建設用地等盡快獲得‘同權同價’的地位，這是解決小產權房問題的根本途徑。

????北京市昌平區陽坊鎮某村村主任安國梁說，村民們希望農村土地升值過程中，能夠獲得更多的收益，農村建設用地能夠名正言順地進入市場，治理小產權房也會取得成效。（記者孔祥鑫、朱東陽、張琴、趙宇航）

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