常識熱點：揭開《民法典》中居住權的面紗

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議在北京開幕，會議表決并通過了新中國第一部以法典命名的法律——《民法典》，該法典自2021年1月1日開始生效。它囊括了總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任以及附則，共7編，1260條。在《民法典》物權編的用益物權分編中新增了居住權，從而使在中國被討論超過20年的居住權，經過一波三折，終于被寫進法律，從而實現合法化。

一、剖析《民法典》中的居住權

1.居住權的概念

根據《民法典》的規定，居住權指在不改變住宅所有權的前提下，所有權人和居住權人通過訂立合同或遺囑等方式，使居住權人對所有權人的住宅在一定期限內享有占有、使用的權利，但是不享有收益、處分權。

2.居住權的設立

根據《民法典》的規定，雙方可以通過訂立合同或遺囑的方式設立居住權;設立居住權需要向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時才會設立，不登記不設立;居住權的設立須采取書面形式訂立居住權合同，不可采取口頭形式;和租賃不同，除當事人另有約定以外，居住權應無償設立，并且居住權人不得出租。

3.居住權的消滅

根據《民法典》的規定，自居住權期限到期之時或者居住權人死亡之時，居住權也就徹底消滅;居住權是為了扶貧濟困，僅限于個人居住，不得轉讓、繼承。

二、《民法典》新增居住權的意義

為了解決我國人口齡化日趨凸顯帶來的住房難題，我國地方政府推出了“以房養老”的政策，但該政策在我國并未得到廣泛認可。居住權的出現解決了我國“以房養老”所面臨的困境，也為我國老年人“以房養老”提供了更明確的法律保障。此外，居住權也符合十九大報告中關于“讓全體人民住有所居”的目標，具有扶貧濟困的意義。

三、熱點分析及預測模擬題

1.從歷年國考、省考常識判斷的考情來看，考題中往往會涉及到當年新增或新修改的內容。居住權作為《民法典》新增的內容很可能成為考查的重點，在考查時可能結合案例或直接考查考生對法條的深度理解。

2.【例】電視劇《都挺好》中蘇大強是房屋的所有權人，蘇家三兄妹反對蘇大強在房產證上加保姆蔡根花的名字。倘若蘇大強為滿足蔡根花的安全感，同時又讓子女無后顧之憂，故將房屋的居住權轉讓給蔡根花使用，下列關于居住權的說法正確的是：

A.蔡根花在和蘇大強簽訂的合同成立后享有該房屋居住權

B.蘇大強去世后，蔡根花可以繼續無償居住該房屋

C.蔡根花去世后可以將該房屋居住權轉讓給自己的法定繼承人

D.蔡根花和蘇大強可以采用書面或口頭形式訂立居住權合同

【答案】B

【解析】第一步，本題考查物權知識。

第二步，根據《民法典》第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。因此，不管蘇大強是否去世，當事人無其他約定的情況下，蔡根花都可以繼續無償居住該房屋。B項正確。

因此，選擇B選項。

【拓展】A項：根據《民法典》第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。因此，蔡根花在和蘇大強簽訂的合同成立后不能享有該房屋居住權，他們需要申請登記，居住權自登記時設立。A項錯誤。

C項：根據《民法典》第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。因此，蔡根花去世后不可以將該房屋居住權轉讓給自己的法定繼承人。C項錯誤。

D項：根據《民法典》第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。因此，蔡根花和蘇大強不能采用口頭形式訂立居住權合同。D項錯誤。

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